惠言達(dá)發(fā)展SUCO繼電器0159-43314-1-001
南京惠言達(dá)電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累，公司主要經(jīng)營歐、美等國的閥門、過濾設(shè)備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動(dòng)化產(chǎn)品，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營宗旨，服務(wù)于國內(nèi)的流體控制和自動(dòng)化控制領(lǐng)域。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用，能夠把更優(yōu)惠的價(jià)格提供給用戶。通過發(fā)展我司已經(jīng)自動(dòng)化設(shè)備和備件供應(yīng)商，主營產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環(huán)保以及各類軍事、航空航天、科研等領(lǐng)域。
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目前房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)聯(lián)系十分緊密，而且對我國國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展具有十分重要的作用。經(jīng)過市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了長足的發(fā)展，但是中國房地產(chǎn)增長勢頭強(qiáng)勁，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了泡沫化的趨勢，這主要是因?yàn)槲覈袌隽鲃?dòng)性價(jià)格膨脹、虛擬經(jīng)濟(jì)部門中資金不流通、房地產(chǎn)市場價(jià)格虛擬化、人們對房地產(chǎn)市場需求剛性、不斷上漲的土地價(jià)格等。由此可見，當(dāng)前國家給出的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫控制方法存在治標(biāo)不治本的弊端，只有尋找正確的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑和策略，改擁堵為疏通才是有效方法，只有這樣，才能確保我國房地產(chǎn)事業(yè)又好又快發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題
1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了充足的發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到 2014 年，我國房地產(chǎn)總產(chǎn)值已經(jīng)占 GDP 總值的 10.2%左右，有些省市已經(jīng)達(dá)到了 8.3 以上，由此可見，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，而且對其他行業(yè)的發(fā)展也起到了示范作用。自 2008 年金融危機(jī)過后，我國經(jīng)濟(jì)增長主要依靠房地產(chǎn)行業(yè)，但與此同時(shí)帶來的問題就是我國房地產(chǎn)價(jià)格普遍上漲，分別上漲了 9.4%、10.2%、11.5%.房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了泡沫化趨勢，不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格、資金的過度流入等問題，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。我國房地產(chǎn)行業(yè)具體可分為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個(gè)方面，二者既緊切相連又存在著一定的差異。房產(chǎn)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的建筑行業(yè)，因此其價(jià)格的變動(dòng)主要取決于建筑材料以及建筑成本。地產(chǎn)屬于虛擬化房產(chǎn)行業(yè)，沒有建筑成本，主要都是依靠其預(yù)期的收益，利用資本化來進(jìn)行定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格主要分為經(jīng)濟(jì)價(jià)格和虛擬價(jià)格兩個(gè)方面，文章從房地產(chǎn)價(jià)格兩重性方面出發(fā)，具體分析房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化控制以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的有效手段。
2.我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題和不足
目前我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展過程中存在的嚴(yán)重問題就是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫在廣義上指虛擬資本的泡沫化增長，因其土地和房屋價(jià)格與其實(shí)際價(jià)值不相符合，所以稱之為泡沫化。房地產(chǎn)虛擬賬面上的價(jià)格雖然增長的很快，但是實(shí)際操作中卻很難達(dá)到，從而只是一種表面虛假的繁榮，價(jià)格泡沫的主要成因是房地產(chǎn)的過度炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格并沒有那么高。據(jù)相關(guān)資料顯示，早的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫發(fā)生地是美國佛羅里達(dá)，產(chǎn)生時(shí)間為 1923-1926 年，這次房地產(chǎn)價(jià)格泡沫不但引發(fā)了美國華爾街的股市崩潰而且還爆發(fā)了性的金融經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫受到多方面的影響，其中包括貨幣政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、國家財(cái)政政策以及社會(huì)福利政策等，但為主要的影響因素就是貨幣政策，它不僅是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而且還在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中擔(dān)任著十分重要的角色。研究房地產(chǎn)價(jià)格泡沫先考慮房地產(chǎn)價(jià)格泡沫中的傳播機(jī)制，這也是間接提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素之一。隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，貨幣與房地產(chǎn)市場二者密不可分，才能使得房地產(chǎn)價(jià)格得到穩(wěn)定，因此可以通過調(diào)整市場供求關(guān)系和貨幣政策來抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化趨勢。
3.我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題的原因
一，流動(dòng)性膨脹是根本原因。流動(dòng)性膨脹是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成的根本原因，只要流動(dòng)性一放松，房地產(chǎn)價(jià)格和股市就會(huì)高漲，這主要是由于我國大量的房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)可以炒作，使得資金能夠直接或者間接進(jìn)入市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)交易的機(jī)會(huì)過多，由于資金的承載力過多，從而造成了我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化。我國自 2008 年后中國人民銀行就宣布了個(gè)人*購買 90 平方米以下的，就能夠?qū)⒍惵收{(diào)整到 1%以下。國務(wù)院還頒發(fā)了促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康持續(xù)發(fā)展等政策，這些資金流動(dòng)性的不斷膨脹，在投入房地產(chǎn)市場后效果不佳，房地產(chǎn)價(jià)格依然處于價(jià)格泡沫。
第二，房地產(chǎn)市場價(jià)格虛擬化是間接原因。目前我國房地價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入市場化和貨幣化，擺脫了市場價(jià)格的物質(zhì)屬性，大大提高了房地產(chǎn)價(jià)格的流動(dòng)性和虛擬性，從而加強(qiáng)其泡沫趨勢。由于我國房地產(chǎn)主要是以個(gè)人購買為主，商品房明顯增多，因此房地產(chǎn)貨幣化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)價(jià)格的市場化和貨幣化明顯升高
第三，人們對房地產(chǎn)市場需求剛性是外在原因。人們的需求是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要?jiǎng)恿λ?，人們對房地產(chǎn)市場剛性需求是房地產(chǎn)銷售興旺和房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的主要原因。居民預(yù)期房價(jià)上漲，不但能夠增加購房的主要需求，同時(shí)也使更多的人們選擇提前購房。據(jù)相關(guān)資料表明，在未來 20 年里，我國農(nóng)村人口將大量涌入城市，隨著我國城市化進(jìn)程加快，對住房的需求也逐漸增多。*城市化水平大約為 60%左右，其中發(fā)達(dá)國家高達(dá) 80%以上，中國城市化水平將很快趕上世界平均水平，因此發(fā)展?jié)摿薮螅磕晷略龅某鞘腥丝诙紩?huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間，不斷增加的消費(fèi)需求也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫化趨勢。新婚家庭也引發(fā)了巨大的住房需求，中國城鎮(zhèn)家庭大約有 2 億多個(gè)，新婚家庭占到 2%,每年都有幾百萬個(gè)新婚家庭，這就會(huì)增加住房需求。舊房改造和城市規(guī)劃導(dǎo)致了被動(dòng)性的住房需求，很多城市為了提升自己的城市形象，因此就對一大批舊房進(jìn)行改造，整體布局規(guī)劃，從而出現(xiàn)了很多拆遷戶，這無疑會(huì)增加人們對房屋的需求量。投資性住房的增加，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致我國居民個(gè)人財(cái)富的不斷積累，因此有很多居民會(huì)用手中的錢選擇投資性住房，從而提高了房屋的市場化需求。
第四，不斷上漲的土地價(jià)格是內(nèi)在原因。房地產(chǎn)土地價(jià)格主要可以分為四個(gè)方面，土地成本、相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及建筑成本工程。我國土地性資源屬于資源、有限的、不能再生的資源，因此土地的供給能力較小，而且土地資源屬于國有資源，房地產(chǎn)開發(fā)商以及城市居民的使用權(quán)限一般為 70 年，這主要是由中央政府決定，從而成為壟斷的供給方。由于土地資源的彈性小和壟斷性強(qiáng)，導(dǎo)致我國土地開發(fā)商價(jià)格普遍上漲，因此政府要想發(fā)展經(jīng)濟(jì)，就必須投入大量的資金，建立健全土地轉(zhuǎn)讓制度。
二、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的種類與方法
1.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的多種形式
一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是根據(jù)當(dāng)前對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評估，然后通過分析權(quán)衡其中的利與弊，采用相關(guān)手段停止或者放棄相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從源頭上消除風(fēng)險(xiǎn)的存在，但是也可能會(huì)放棄一些利益較大的項(xiàng)目，所以屬于消極的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移辦法。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的本質(zhì)就是防止或者停止一切可能引起房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的商業(yè)買賣活動(dòng)，這種方法雖然可以減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失，但也可能因?yàn)橹?jǐn)小慎微而失去潛在的發(fā)展機(jī)會(huì)。
第二，風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制屬于一種積極風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移手段，主要是在風(fēng)險(xiǎn)事件開始前、過程中以及結(jié)束后分別降低風(fēng)險(xiǎn)帶來損失的一種方法。其包括兩個(gè)方面：一是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，是以降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生情況為目標(biāo)；二是風(fēng)險(xiǎn)抑制，這主要是減少風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移中存在的安全隱患。總之，風(fēng)險(xiǎn)控制就是從正面積極的采用預(yù)防和抑制手段，盡可能的減少價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)中存在的不良因素，而且不會(huì)帶來任何不良影響，不僅成本較低，還可以獲得良好的收益，這也是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移中的有效途徑之一，應(yīng)該優(yōu)先考慮。
第三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這是指在房地產(chǎn)在進(jìn)行銷售或者制定價(jià)格戰(zhàn)略的時(shí)候，有意識(shí)地將自己本不愿意或者不能夠承擔(dān)的一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，通過一些合法手段轉(zhuǎn)移給其他與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)單位。現(xiàn)階段，常見的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑有：合同制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、保證制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、期貨或者商業(yè)保險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般是通過合同制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法，使得轉(zhuǎn)移方與被轉(zhuǎn)移方二者達(dá)成協(xié)議，從而使其承擔(dān)相應(yīng)的結(jié)果，因此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本與其他方法相比，明顯較低，值得推廣。
第四，風(fēng)險(xiǎn)留取。風(fēng)險(xiǎn)留取是指某些房地產(chǎn)管理者自愿承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格中存在的風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)損失，風(fēng)險(xiǎn)既然無法逃避，而且做不到風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，只有對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行自留才可以在承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得大的利益。風(fēng)險(xiǎn)留取的措施主要有：自己進(jìn)行保險(xiǎn)、融資進(jìn)行補(bǔ)償、借貸等。這種形式與其他方法相比，是節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)成本大化的體現(xiàn)。
第五，風(fēng)險(xiǎn)使用。風(fēng)險(xiǎn)使用就是利用房地產(chǎn)管理者對風(fēng)險(xiǎn)的懼怕以及確保安全的心理，使其參與存在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格活動(dòng)，然后通過自身管理工作水平的提高，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化，通過使用風(fēng)險(xiǎn)的方法，來有效規(guī)避或者轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)，屬于一種有效的準(zhǔn)備方法。
2.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的意義
房地產(chǎn)價(jià)格屬于一種長期波動(dòng)的動(dòng)態(tài)價(jià)格，正是由于這種不確定性和動(dòng)態(tài)性，才導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫化情況，因此加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的來源和本質(zhì)，才能逐漸使我國房地產(chǎn)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)性的大環(huán)境。
穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，提高房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量和水平，確保房地產(chǎn)規(guī)劃的穩(wěn)定性和正確性，有助于房地產(chǎn)事業(yè)又好又快的發(fā)展。
對房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，能夠減少風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，一旦房地產(chǎn)價(jià)格受到波動(dòng)和沖擊，就可以獲得與之相關(guān)的資金和財(cái)務(wù)補(bǔ)償，從而確保房地產(chǎn)事業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的就在于通過將潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而避免不必要的資金浪費(fèi)，以使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化。
有利于房地產(chǎn)管理者更好的為房地產(chǎn)工作者提供經(jīng)濟(jì)保障，打消員工工作的后顧之憂，增強(qiáng)員工的責(zé)任意識(shí)，使其明確自身的主人翁地位，提高員工工作的主動(dòng)性和自覺性，為房地產(chǎn)事業(yè)贏得良好的口碑。
通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，可以加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)與銀行信貸、房地產(chǎn)開放商之間的聯(lián)系，使三者能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)和集資有著很大的好處。
3.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的有效途徑
房地產(chǎn)投資價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：房地產(chǎn)投資價(jià)格主要是指房地產(chǎn)價(jià)格定性的風(fēng)險(xiǎn)分析和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析兩個(gè)方面，無論從哪個(gè)方面出發(fā)都是為了預(yù)測和估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格投資方面的風(fēng)險(xiǎn)，然后根據(jù)各種不同的房地產(chǎn)類型，采取多種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的策略。例如：對房地產(chǎn)價(jià)格要進(jìn)行一個(gè)前期的綜合性研究分析，主要包括前期的房地產(chǎn)成本投資、房地產(chǎn)價(jià)格的市場調(diào)查、后期的房地產(chǎn)收益等。通過進(jìn)行事先的價(jià)格投資風(fēng)險(xiǎn)評估，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移識(shí)別和衡量價(jià)格投資中的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)投資會(huì)導(dǎo)致資金的損失，就需要改變其風(fēng)險(xiǎn)投資的途徑，放棄此項(xiàng)目，這樣不僅能夠有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，還能避免不必要的資金損耗?？偠灾康禺a(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方法是消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的有力、*的一種方法，屬于自給自足性質(zhì)的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段，從而降低一些損失的發(fā)生情況。
房地產(chǎn)泡沫價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：房地產(chǎn)泡沫價(jià)格的產(chǎn)生因素較多，因此不僅要對房地產(chǎn)的投資價(jià)格進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，還要控制其成本風(fēng)險(xiǎn)，只有這樣才能確保我國房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化，具體做法有以下幾個(gè)方面：
（1） 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測
對于一般的房地產(chǎn)而言，一旦將資金投入進(jìn)去就要面對更多的競爭和相對狹窄的市場消費(fèi)空間，存在很大的不可預(yù)見性和風(fēng)險(xiǎn)性。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前屬于供過于求，因此只有選擇相對大型的投資項(xiàng)目或者是安全的投資方向，才能獲得一定的收益。由此可見，在進(jìn)行投資時(shí)，必須進(jìn)行價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，并且預(yù)先做好必要的防護(hù)方案和措施。
在房地產(chǎn)投資過程中，應(yīng)該選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目，這樣也占有價(jià)格優(yōu)勢，放棄風(fēng)險(xiǎn)較大的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目。將風(fēng)險(xiǎn)降低到 0,雖然這種方法能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但與此同時(shí)也放棄了一些高額利潤的房地產(chǎn)項(xiàng)目，相對的預(yù)期收入較小。
（3） 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要分為兩個(gè)方面：一方面是非保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，另一方面是保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。非保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要是指房地產(chǎn)投資方與其他方簽訂合同，通過已經(jīng)簽訂的合同將風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失轉(zhuǎn)移給其他方。例如：雙方可以簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的合同，一旦發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)，就可以轉(zhuǎn)移出去。又如：房地產(chǎn)工程量大、工期長的工程，受到市場價(jià)格、供求關(guān)系、施工所需設(shè)備等因素的影響，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，遇到這種情況，房地產(chǎn)投資方就可以在合同中標(biāo)注，延誤工期所造成的損失必須由承建方承擔(dān)。保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移都已參加保險(xiǎn)，屬于一種更為公開、公平的博弈，這也是房地產(chǎn)購買保險(xiǎn)的主要原因。
（4） 風(fēng)險(xiǎn)分散
房地產(chǎn)面臨的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都不同，因此獲取的能力也不同，才能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)投資降到低，然后獲得更加相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)效益，為有效的分散風(fēng)險(xiǎn)的方法就是使用組合投資方式。利用不同的房地產(chǎn)類型和功能相互補(bǔ)充，然后利用各種收益作為房地產(chǎn)調(diào)整的籌碼，從而滿足當(dāng)前市場的需求，提高風(fēng)險(xiǎn)分散能力，減少不必要的損失，與此同時(shí)還能采用購房款、預(yù)售、預(yù)租、以及分期付款等方法來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散。
（5） 風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制主要是施工控制，在整個(gè)施工過程中節(jié)約成本和資金的可能性較小，但是增加資金的可能性較大。因此在簽訂合同時(shí)，要確保社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，從而確保施工過程中按照圖紙進(jìn)行施工。
三、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的對策及建議
1.做好房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的應(yīng)對策略
先，樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移理念。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要組成環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)開發(fā)管理者要樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移理念和正確的價(jià)值觀，重視風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的意義，轉(zhuǎn)變風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移理念，與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新，在實(shí)踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)踐，搜集一些與市場房地產(chǎn)相關(guān)的信息和資料，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。其次，做好房地產(chǎn)市場調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)要搜集與房地產(chǎn)相關(guān)的資料，做好市場調(diào)研工作，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和預(yù)測，做好風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測，實(shí)現(xiàn)市場資源的信息共享，進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和科學(xué)的市場信息評估和預(yù)測，準(zhǔn)確把握其中風(fēng)險(xiǎn)因素。后，權(quán)衡利弊，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。在整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估體系中，有效的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，回避風(fēng)險(xiǎn)。例如：要放棄或者終止風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提高工作方法，房地產(chǎn)人員以及施工人員都要提高自身素質(zhì)和專業(yè)化水平，為企業(yè)減少不必要的損失。
2.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫控制中應(yīng)注意的幾點(diǎn)事項(xiàng)
雖然我國房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)得到長足發(fā)展，但仍然存在諸多亟待解決的問題，因此在控制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的同時(shí)，還應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)問題：
一，制定和完善相應(yīng)的控制計(jì)劃。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的控制計(jì)劃要具有*性和針對性，根據(jù)實(shí)際情況因地制宜的采用合理的方案，也是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的有效手段，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有很大的波動(dòng)性和*性，因此需要制定和完善相應(yīng)的控制和解決計(jì)劃，才能克服風(fēng)險(xiǎn)，注意在方案制定過程中存在的僥幸心理和貪小便宜的心理，切莫因小失大，為房地產(chǎn)價(jià)格帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。
第二，將各種風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避途徑有效結(jié)合。不管是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制等哪種減低風(fēng)險(xiǎn)的方法，其都有自身的局限性和復(fù)雜性，面對社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)激烈的大環(huán)境，只有將各種方法相結(jié)合，在實(shí)踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)踐，按照成本優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行排序，這樣不僅能夠有效的對房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行控制，還能避免出現(xiàn)單一方案無法解決的情況。
第三，注重實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化?？刂品康禺a(chǎn)價(jià)格泡沫不但要充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)管理者的經(jīng)濟(jì)利益，還要充分考慮其社會(huì)效益，想要得到較高的回報(bào)就要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)和付出一定的代價(jià)。但是也有必要為實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益，制定一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)方案的綜合評估，按照節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)成本的方案進(jìn)行排序，從中選擇出一個(gè)更加經(jīng)濟(jì)高效的價(jià)格方案，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化。從本質(zhì)上而言，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的控制始終伴隨著房地產(chǎn)事業(yè)的整個(gè)過程，正確的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避途徑就是依靠集體的智慧和力量
房地產(chǎn)價(jià)格泡沫控制使房地產(chǎn)管理者清楚的意識(shí)到，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成離不開宏觀因素和貨幣政策。良好的貨幣政策不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場起到調(diào)節(jié)作用，還可以抑制因房地產(chǎn)市場過于熱烈而產(chǎn)生的價(jià)格泡沫情況。貨幣政策中的信貸手段能夠有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場中的供給與需求關(guān)系。由此可見，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的控制離不開適當(dāng)?shù)呢泿耪叩妮o助，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化趨勢加重的情況，更為適用。雖然通過調(diào)整相應(yīng)的貨幣政策能夠有效的控制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化趨勢，實(shí)行緊縮的貨幣政策在抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的同時(shí)還使得城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入降低，因此這種方法也存在很大的弊端。可見，要選擇一種積極、優(yōu)的貨幣政策才能有效的控制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫趨勢。
四、結(jié)論
綜上所述，目前我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的生活質(zhì)量和水平逐漸提高，對房地產(chǎn)工作也提出了更高的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的社會(huì)主義市場競爭中處于不敗之地，就需要黨和國家、相關(guān)政府對房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行有效的控制，房地產(chǎn)行業(yè)也要做好預(yù)先準(zhǔn)備，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這樣不僅能夠提高房地產(chǎn)事業(yè)自身的競爭力，還能滿足廣大消費(fèi)者的需求。房地產(chǎn)企業(yè)要清楚的認(rèn)識(shí)到控制價(jià)格泡沫的重要意義，只有這樣才能提高我國房地產(chǎn)企業(yè)人員的工作質(zhì)量和工作水平，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)入一種良性發(fā)展的態(tài)勢。由此可見，房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)避工作不僅是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作的重要組成部分，也是順應(yīng)我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的必然要求。
由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具備一定的規(guī)律性和時(shí)間性，這就要求市場參與者明確自身的責(zé)任，節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)行控制風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)險(xiǎn)具有很大的不確定性，這些特點(diǎn)就要求房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要準(zhǔn)確定位，根據(jù)市場近的動(dòng)態(tài)，制定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方案，通過樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移理念、做好房地產(chǎn)市場調(diào)研工作、權(quán)衡利弊，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制、制定和完善相應(yīng)的控制計(jì)劃、將各種風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避途徑有效結(jié)合、提高房地產(chǎn)工作人員的自身素質(zhì)和責(zé)任意識(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)工作人員樹立為人民服務(wù)的理想觀念，樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀等方法，努力做好房地產(chǎn)價(jià)格泡沫和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化?？傊?，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫控制以及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工作任重而道遠(yuǎn)，需要黨和國家、政府、房地產(chǎn)等共同努力，只有這樣才能推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)又好又快發(fā)展！
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惠言達(dá)發(fā)展SUCO繼電器0159-43314-1-001
惠言達(dá)發(fā)展SUCO繼電器0159-43314-1-001
目前房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)聯(lián)系十分緊密，而且對我國國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展具有十分重要的作用。經(jīng)過市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了長足的發(fā)展，但是中國房地產(chǎn)增長勢頭強(qiáng)勁，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了泡沫化的趨勢，這主要是因?yàn)槲覈袌隽鲃?dòng)性價(jià)格膨脹、虛擬經(jīng)濟(jì)部門中資金不流通、房地產(chǎn)市場價(jià)格虛擬化、人們對房地產(chǎn)市場需求剛性、不斷上漲的土地價(jià)格等。由此可見，當(dāng)前國家給出的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫控制方法存在治標(biāo)不治本的弊端，只有尋找正確的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑和策略，改擁堵為疏通才是有效方法，只有這樣，才能確保我國房地產(chǎn)事業(yè)又好又快發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題
1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了充足的發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到 2014 年，我國房地產(chǎn)總產(chǎn)值已經(jīng)占 GDP 總值的 10.2%左右，有些省市已經(jīng)達(dá)到了 8.3 以上，由此可見，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，而且對其他行業(yè)的發(fā)展也起到了示范作用。自 2008 年金融危機(jī)過后，我國經(jīng)濟(jì)增長主要依靠房地產(chǎn)行業(yè)，但與此同時(shí)帶來的問題就是我國房地產(chǎn)價(jià)格普遍上漲，分別上漲了 9.4%、10.2%、11.5%.房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了泡沫化趨勢，不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格、資金的過度流入等問題，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。我國房地產(chǎn)行業(yè)具體可分為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個(gè)方面，二者既緊切相連又存在著一定的差異。房產(chǎn)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的建筑行業(yè)，因此其價(jià)格的變動(dòng)主要取決于建筑材料以及建筑成本。地產(chǎn)屬于虛擬化房產(chǎn)行業(yè)，沒有建筑成本，主要都是依靠其預(yù)期的收益，利用資本化來進(jìn)行定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格主要分為經(jīng)濟(jì)價(jià)格和虛擬價(jià)格兩個(gè)方面，文章從房地產(chǎn)價(jià)格兩重性方面出發(fā)，具體分析房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化控制以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的有效手段。
2.我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題和不足
目前我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展過程中存在的嚴(yán)重問題就是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫在廣義上指虛擬資本的泡沫化增長，因其土地和房屋價(jià)格與其實(shí)際價(jià)值不相符合，所以稱之為泡沫化。房地產(chǎn)虛擬賬面上的價(jià)格雖然增長的很快，但是實(shí)際操作中卻很難達(dá)到，從而只是一種表面虛假的繁榮，價(jià)格泡沫的主要成因是房地產(chǎn)的過度炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格并沒有那么高。據(jù)相關(guān)資料顯示，早的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫發(fā)生地是美國佛羅里達(dá)，產(chǎn)生時(shí)間為 1923-1926 年，這次房地產(chǎn)價(jià)格泡沫不但引發(fā)了美國華爾街的股市崩潰而且還爆發(fā)了性的金融經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫受到多方面的影響，其中包括貨幣政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、國家財(cái)政政策以及社會(huì)福利政策等，但為主要的影響因素就是貨幣政策，它不僅是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而且還在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中擔(dān)任著十分重要的角色。研究房地產(chǎn)價(jià)格泡沫先考慮房地產(chǎn)價(jià)格泡沫中的傳播機(jī)制，這也是間接提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素之一。隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，貨幣與房地產(chǎn)市場二者密不可分，才能使得房地產(chǎn)價(jià)格得到穩(wěn)定，因此可以通過調(diào)整市場供求關(guān)系和貨幣政策來抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化趨勢。
3.我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題的原因
一，流動(dòng)性膨脹是根本原因。流動(dòng)性膨脹是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成的根本原因，只要流動(dòng)性一放松，房地產(chǎn)價(jià)格和股市就會(huì)高漲，這主要是由于我國大量的房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)可以炒作，使得資金能夠直接或者間接進(jìn)入市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)交易的機(jī)會(huì)過多，由于資金的承載力過多，從而造成了我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化。我國自 2008 年后中國人民銀行就宣布了個(gè)人*購買 90 平方米以下的，就能夠?qū)⒍惵收{(diào)整到 1%以下。國務(wù)院還頒發(fā)了促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康持續(xù)發(fā)展等政策，這些資金流動(dòng)性的不斷膨脹，在投入房地產(chǎn)市場后效果不佳，房地產(chǎn)價(jià)格依然處于價(jià)格泡沫。
第二，房地產(chǎn)市場價(jià)格虛擬化是間接原因。目前我國房地價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入市場化和貨幣化，擺脫了市場價(jià)格的物質(zhì)屬性，大大提高了房地產(chǎn)價(jià)格的流動(dòng)性和虛擬性，從而加強(qiáng)其泡沫趨勢。由于我國房地產(chǎn)主要是以個(gè)人購買為主，商品房明顯增多，因此房地產(chǎn)貨幣化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)價(jià)格的市場化和貨幣化明顯升高
第三，人們對房地產(chǎn)市場需求剛性是外在原因。人們的需求是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要?jiǎng)恿λ?，人們對房地產(chǎn)市場剛性需求是房地產(chǎn)銷售興旺和房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的主要原因。居民預(yù)期房價(jià)上漲，不但能夠增加購房的主要需求，同時(shí)也使更多的人們選擇提前購房。據(jù)相關(guān)資料表明，在未來 20 年里，我國農(nóng)村人口將大量涌入城市，隨著我國城市化進(jìn)程加快，對住房的需求也逐漸增多。*城市化水平大約為 60%左右，其中發(fā)達(dá)國家高達(dá) 80%以上，中國城市化水平將很快趕上世界平均水平，因此發(fā)展?jié)摿薮?，每年新增的城市人口都?huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間，不斷增加的消費(fèi)需求也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫化趨勢。新婚家庭也引發(fā)了巨大的住房需求，中國城鎮(zhèn)家庭大約有 2 億多個(gè)，新婚家庭占到 2%,每年都有幾百萬個(gè)新婚家庭，這就會(huì)增加住房需求。舊房改造和城市規(guī)劃導(dǎo)致了被動(dòng)性的住房需求，很多城市為了提升自己的城市形象，因此就對一大批舊房進(jìn)行改造，整體布局規(guī)劃，從而出現(xiàn)了很多拆遷戶，這無疑會(huì)增加人們對房屋的需求量。投資性住房的增加，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致我國居民個(gè)人財(cái)富的不斷積累，因此有很多居民會(huì)用手中的錢選擇投資性住房，從而提高了房屋的市場化需求。
第四，不斷上漲的土地價(jià)格是內(nèi)在原因。房地產(chǎn)土地價(jià)格主要可以分為四個(gè)方面，土地成本、相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及建筑成本工程。我國土地性資源屬于資源、有限的、不能再生的資源，因此土地的供給能力較小，而且土地資源屬于國有資源，房地產(chǎn)開發(fā)商以及城市居民的使用權(quán)限一般為 70 年，這主要是由中央政府決定，從而成為壟斷的供給方。由于土地資源的彈性小和壟斷性強(qiáng)，導(dǎo)致我國土地開發(fā)商價(jià)格普遍上漲，因此政府要想發(fā)展經(jīng)濟(jì)，就必須投入大量的資金，建立健全土地轉(zhuǎn)讓制度。
二、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的種類與方法
1.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的多種形式
一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是根據(jù)當(dāng)前對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評估，然后通過分析權(quán)衡其中的利與弊，采用相關(guān)手段停止或者放棄相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從源頭上消除風(fēng)險(xiǎn)的存在，但是也可能會(huì)放棄一些利益較大的項(xiàng)目，所以屬于消極的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移辦法。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的本質(zhì)就是防止或者停止一切可能引起房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的商業(yè)買賣活動(dòng)，這種方法雖然可以減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失，但也可能因?yàn)橹?jǐn)小慎微而失去潛在的發(fā)展機(jī)會(huì)。
第二，風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制屬于一種積極風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移手段，主要是在風(fēng)險(xiǎn)事件開始前、過程中以及結(jié)束后分別降低風(fēng)險(xiǎn)帶來損失的一種方法。其包括兩個(gè)方面：一是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，是以降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生情況為目標(biāo)；二是風(fēng)險(xiǎn)抑制，這主要是減少風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移中存在的安全隱患?？傊?，風(fēng)險(xiǎn)控制就是從正面積極的采用預(yù)防和抑制手段，盡可能的減少價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)中存在的不良因素，而且不會(huì)帶來任何不良影響，不僅成本較低，還可以獲得良好的收益，這也是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移中的有效途徑之一，應(yīng)該優(yōu)先考慮。
第三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這是指在房地產(chǎn)在進(jìn)行銷售或者制定價(jià)格戰(zhàn)略的時(shí)候，有意識(shí)地將自己本不愿意或者不能夠承擔(dān)的一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，通過一些合法手段轉(zhuǎn)移給其他與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)單位。現(xiàn)階段，常見的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑有：合同制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、保證制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、期貨或者商業(yè)保險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般是通過合同制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法，使得轉(zhuǎn)移方與被轉(zhuǎn)移方二者達(dá)成協(xié)議，從而使其承擔(dān)相應(yīng)的結(jié)果，因此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本與其他方法相比，明顯較低，值得推廣。
第四，風(fēng)險(xiǎn)留取。風(fēng)險(xiǎn)留取是指某些房地產(chǎn)管理者自愿承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格中存在的風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)損失，風(fēng)險(xiǎn)既然無法逃避，而且做不到風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，只有對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行自留才可以在承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得大的利益。風(fēng)險(xiǎn)留取的措施主要有：自己進(jìn)行保險(xiǎn)、融資進(jìn)行補(bǔ)償、借貸等。這種形式與其他方法相比，是節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)成本大化的體現(xiàn)。
第五，風(fēng)險(xiǎn)使用。風(fēng)險(xiǎn)使用就是利用房地產(chǎn)管理者對風(fēng)險(xiǎn)的懼怕以及確保安全的心理，使其參與存在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格活動(dòng)，然后通過自身管理工作水平的提高，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化，通過使用風(fēng)險(xiǎn)的方法，來有效規(guī)避或者轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)，屬于一種有效的準(zhǔn)備方法。
2.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的意義
房地產(chǎn)價(jià)格屬于一種長期波動(dòng)的動(dòng)態(tài)價(jià)格，正是由于這種不確定性和動(dòng)態(tài)性，才導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫化情況，因此加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的來源和本質(zhì)，才能逐漸使我國房地產(chǎn)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)性的大環(huán)境。
穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，提高房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量和水平，確保房地產(chǎn)規(guī)劃的穩(wěn)定性和正確性，有助于房地產(chǎn)事業(yè)又好又快的發(fā)展。
對房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，能夠減少風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，一旦房地產(chǎn)價(jià)格受到波動(dòng)和沖擊，就可以獲得與之相關(guān)的資金和財(cái)務(wù)補(bǔ)償，從而確保房地產(chǎn)事業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的就在于通過將潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而避免不必要的資金浪費(fèi)，以使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化。
有利于房地產(chǎn)管理者更好的為房地產(chǎn)工作者提供經(jīng)濟(jì)保障，打消員工工作的后顧之憂，增強(qiáng)員工的責(zé)任意識(shí)，使其明確自身的主人翁地位，提高員工工作的主動(dòng)性和自覺性，為房地產(chǎn)事業(yè)贏得良好的口碑。
通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，可以加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)與銀行信貸、房地產(chǎn)開放商之間的聯(lián)系，使三者能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)和集資有著很大的好處。
3.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的有效途徑
房地產(chǎn)投資價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：房地產(chǎn)投資價(jià)格主要是指房地產(chǎn)價(jià)格定性的風(fēng)險(xiǎn)分析和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析兩個(gè)方面，無論從哪個(gè)方面出發(fā)都是為了預(yù)測和估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格投資方面的風(fēng)險(xiǎn)，然后根據(jù)各種不同的房地產(chǎn)類型，采取多種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的策略。例如：對房地產(chǎn)價(jià)格要進(jìn)行一個(gè)前期的綜合性研究分析，主要包括前期的房地產(chǎn)成本投資、房地產(chǎn)價(jià)格的市場調(diào)查、后期的房地產(chǎn)收益等。通過進(jìn)行事先的價(jià)格投資風(fēng)險(xiǎn)評估，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移識(shí)別和衡量價(jià)格投資中的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)投資會(huì)導(dǎo)致資金的損失，就需要改變其風(fēng)險(xiǎn)投資的途徑，放棄此項(xiàng)目，這樣不僅能夠有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，還能避免不必要的資金損耗?？偠灾?，房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方法是消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的有力、*的一種方法，屬于自給自足性質(zhì)的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段，從而降低一些損失的發(fā)生情況。
房地產(chǎn)泡沫價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：房地產(chǎn)泡沫價(jià)格的產(chǎn)生因素較多，因此不僅要對房地產(chǎn)的投資價(jià)格進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，還要控制其成本風(fēng)險(xiǎn)，只有這樣才能確保我國房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化，具體做法有以下幾個(gè)方面：
（1） 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測
對于一般的房地產(chǎn)而言，一旦將資金投入進(jìn)去就要面對更多的競爭和相對狹窄的市場消費(fèi)空間，存在很大的不可預(yù)見性和風(fēng)險(xiǎn)性。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前屬于供過于求，因此只有選擇相對大型的投資項(xiàng)目或者是安全的投資方向，才能獲得一定的收益。由此可見，在進(jìn)行投資時(shí)，必須進(jìn)行價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，并且預(yù)先做好必要的防護(hù)方案和措施。
在房地產(chǎn)投資過程中，應(yīng)該選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目，這樣也占有價(jià)格優(yōu)勢，放棄風(fēng)險(xiǎn)較大的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目。將風(fēng)險(xiǎn)降低到 0,雖然這種方法能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但與此同時(shí)也放棄了一些高額利潤的房地產(chǎn)項(xiàng)目，相對的預(yù)期收入較小。
（3） 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要分為兩個(gè)方面：一方面是非保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，另一方面是保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。非保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要是指房地產(chǎn)投資方與其他方簽訂合同，通過已經(jīng)簽訂的合同將風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失轉(zhuǎn)移給其他方。例如：雙方可以簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的合同，一旦發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)，就可以轉(zhuǎn)移出去。又如：房地產(chǎn)工程量大、工期長的工程，受到市場價(jià)格、供求關(guān)系、施工所需設(shè)備等因素的影響，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，遇到這種情況，房地產(chǎn)投資方就可以在合同中標(biāo)注，延誤工期所造成的損失必須由承建方承擔(dān)。保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移都已參加保險(xiǎn)，屬于一種更為公開、公平的博弈，這也是房地產(chǎn)購買保險(xiǎn)的主要原因。
（4） 風(fēng)險(xiǎn)分散
房地產(chǎn)面臨的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都不同，因此獲取的能力也不同，才能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)投資降到低，然后獲得更加相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)效益，為有效的分散風(fēng)險(xiǎn)的方法就是使用組合投資方式。利用不同的房地產(chǎn)類型和功能相互補(bǔ)充，然后利用各種收益作為房地產(chǎn)調(diào)整的籌碼，從而滿足當(dāng)前市場的需求，提高風(fēng)險(xiǎn)分散能力，減少不必要的損失，與此同時(shí)還能采用購房款、預(yù)售、預(yù)租、以及分期付款等方法來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散。
（5） 風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制主要是施工控制，在整個(gè)施工過程中節(jié)約成本和資金的可能性較小，但是增加資金的可能性較大。因此在簽訂合同時(shí)，要確保社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，從而確保施工過程中按照圖紙進(jìn)行施工。
三、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的對策及建議
1.做好房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的應(yīng)對策略
先，樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移理念。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要組成環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)開發(fā)管理者要樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移理念和正確的價(jià)值觀，重視風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的意義，轉(zhuǎn)變風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移理念，與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新，在實(shí)踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)踐，搜集一些與市場房地產(chǎn)相關(guān)的信息和資料，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。其次，做好房地產(chǎn)市場調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)要搜集與房地產(chǎn)相關(guān)的資料，做好市場調(diào)研工作，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和預(yù)測，做好風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測，實(shí)現(xiàn)市場資源的信息共享，進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和科學(xué)的市場信息評估和預(yù)測，準(zhǔn)確把握其中風(fēng)險(xiǎn)因素。后，權(quán)衡利弊，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。在整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估體系中，有效的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，回避風(fēng)險(xiǎn)。例如：要放棄或者終止風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提高工作方法，房地產(chǎn)人員以及施工人員都要提高自身素質(zhì)和專業(yè)化水平，為企業(yè)減少不必要的損失。
2.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫控制中應(yīng)注意的幾點(diǎn)事項(xiàng)
雖然我國房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)得到長足發(fā)展，但仍然存在諸多亟待解決的問題，因此在控制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的同時(shí)，還應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)問題：
一，制定和完善相應(yīng)的控制計(jì)劃。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的控制計(jì)劃要具有*性和針對性，根據(jù)實(shí)際情況因地制宜的采用合理的方案，也是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的有效手段，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有很大的波動(dòng)性和*性，因此需要制定和完善相應(yīng)的控制和解決計(jì)劃，才能克服風(fēng)險(xiǎn)，注意在方案制定過程中存在的僥幸心理和貪小便宜的心理，切莫因小失大，為房地產(chǎn)價(jià)格帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。
第二，將各種風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避途徑有效結(jié)合。不管是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制等哪種減低風(fēng)險(xiǎn)的方法，其都有自身的局限性和復(fù)雜性，面對社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)激烈的大環(huán)境，只有將各種方法相結(jié)合，在實(shí)踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)踐，按照成本優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行排序，這樣不僅能夠有效的對房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行控制，還能避免出現(xiàn)單一方案無法解決的情況。
第三，注重實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化?？刂品康禺a(chǎn)價(jià)格泡沫不但要充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)管理者的經(jīng)濟(jì)利益，還要充分考慮其社會(huì)效益，想要得到較高的回報(bào)就要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)和付出一定的代價(jià)。但是也有必要為實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益，制定一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)方案的綜合評估，按照節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)成本的方案進(jìn)行排序，從中選擇出一個(gè)更加經(jīng)濟(jì)高效的價(jià)格方案，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化。從本質(zhì)上而言，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的控制始終伴隨著房地產(chǎn)事業(yè)的整個(gè)過程，正確的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避途徑就是依靠集體的智慧和力量
房地產(chǎn)價(jià)格泡沫控制使房地產(chǎn)管理者清楚的意識(shí)到，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成離不開宏觀因素和貨幣政策。良好的貨幣政策不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場起到調(diào)節(jié)作用，還可以抑制因房地產(chǎn)市場過于熱烈而產(chǎn)生的價(jià)格泡沫情況。貨幣政策中的信貸手段能夠有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場中的供給與需求關(guān)系。由此可見，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的控制離不開適當(dāng)?shù)呢泿耪叩妮o助，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化趨勢加重的情況，更為適用。雖然通過調(diào)整相應(yīng)的貨幣政策能夠有效的控制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化趨勢，實(shí)行緊縮的貨幣政策在抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的同時(shí)還使得城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入降低，因此這種方法也存在很大的弊端?？梢?，要選擇一種積極、優(yōu)的貨幣政策才能有效的控制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫趨勢。
四、結(jié)論
綜上所述，目前我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的生活質(zhì)量和水平逐漸提高，對房地產(chǎn)工作也提出了更高的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的社會(huì)主義市場競爭中處于不敗之地，就需要黨和國家、相關(guān)政府對房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行有效的控制，房地產(chǎn)行業(yè)也要做好預(yù)先準(zhǔn)備，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這樣不僅能夠提高房地產(chǎn)事業(yè)自身的競爭力，還能滿足廣大消費(fèi)者的需求。房地產(chǎn)企業(yè)要清楚的認(rèn)識(shí)到控制價(jià)格泡沫的重要意義，只有這樣才能提高我國房地產(chǎn)企業(yè)人員的工作質(zhì)量和工作水平，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)入一種良性發(fā)展的態(tài)勢。由此可見，房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)避工作不僅是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作的重要組成部分，也是順應(yīng)我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的必然要求。
由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具備一定的規(guī)律性和時(shí)間性，這就要求市場參與者明確自身的責(zé)任，節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)行控制風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)險(xiǎn)具有很大的不確定性，這些特點(diǎn)就要求房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要準(zhǔn)確定位，根據(jù)市場近的動(dòng)態(tài)，制定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方案，通過樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移理念、做好房地產(chǎn)市場調(diào)研工作、權(quán)衡利弊，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制、制定和完善相應(yīng)的控制計(jì)劃、將各種風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避途徑有效結(jié)合、提高房地產(chǎn)工作人員的自身素質(zhì)和責(zé)任意識(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)工作人員樹立為人民服務(wù)的理想觀念，樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀等方法，努力做好房地產(chǎn)價(jià)格泡沫和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的大化。總之，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫控制以及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工作任重而道遠(yuǎn)，需要黨和國家、政府、房地產(chǎn)等共同努力，只有這樣才能推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)又好又快發(fā)展！
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